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30.11.16 21:15 Uhr Alter: 2 Jahr(e)

Hauskauf nur für Erben?

Die deutsche Mittelschicht kann sich in Regionen mit hohen Immobilienpreisen kaum noch ein Eigenheim leisten. Die Regierung will nachhelfen – aber das wird nicht reichen.

Von Zacharias Zacharakis (Zeit Online) 30. November 2016 - Immobilienmarkt:

Der bundesrepublikanische Traum vom Wohlstand für alle findet seine Verkörperung immer noch im Eigenheim. Der bundesrepublikanische Traum vom Wohlstand für alle findet seine Verkörperung immer noch im Eigenheim.

Von Unzufriedenheit ist momentan viel die Rede, von Frust gerade in der Mittelschicht. Nur die Ursachen dafür sind unklar. Schließlich geht es Deutschland – ökonomisch betrachtet – hervorragend. Ein genauerer Blick aber offenbart, wo die Probleme liegen. Gerade für Familien in den großen deutschen Städten und Ballungsregionen ist es heute sehr schwer, ein Haus oder eine Wohnung aus eigener Kraft zu erwerben – ohne also, dass ein Erbe oder eine Schenkung im Spiel ist.

Der bundesrepublikanische Traum vom Wohlstand für alle und seine Verkörperung in den eigenen vier Wänden ist heute angesichts der vor allem in den Großstädten rasant gestiegenen Preise nur noch schwer einzulösen. Auch deshalb plant Bundesbauministerin Barbara Hendricks, Familien mit Kindern eine staatliche Beihilfe für den Immobilienkauf zu gewähren: Von bis zu 20.000 Euro ist die Rede. Das Geld soll als Zuschuss zum Eigenkapital dienen und nur an Haushalte gehen, die maximal 70.000 Euro im Jahr verdienen und in Regionen mit hohen Immobilienpreisen wohnen. Also an die Unter- und Mittelschicht.

Doch den meisten Familien wird diese Zulage angesichts der Marktlage kaum etwas bringen. Das zeigt eine einfache Beispielrechnung. Das mittlere Einkommen von Familien mit zwei Kindern liegt in Deutschland bei etwa 3.300 Euro netto. In den Städten und deren näherer Umgebung verdienen die Menschen meist ein bisschen mehr, dort bleiben einer Mittelschichtsfamilie nach Steuern und Sozialabgaben 4.000 bis 4.500 Euro.

Kaufpreis: eine halbe Million Euro

Wer in Ballungsgebieten wie Köln-Düsseldorf, Frankfurt oder im Hamburger Raum zur Miete wohnt, muss für eine drei bis vier Zimmer große Wohnung etwa 1.500 Euro warm zahlen – wenn es gut läuft. Häufig liegen die Mieten deutlich höher, wie in München. Bleiben also zwischen 2.500 und 3.000 Euro für die übrigen Ausgaben. Wenn eine solche Familie raus aus der Miete will und den Kauf einer Immobilie erwägt, dann könnten ihre Überlegungen wie folgt aussehen:

Der Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung in den oben genannten Städten, aber auch in Berlin und München und selbst in kleineren Städten wie Stuttgart, Nürnberg oder Hannover, liegt in mittlerer Lage bei mehr oder minder 4.000 Euro pro Quadratmeter. In den besseren Gegenden sind die Preise oft noch deutlich höher. Das bedeutet, die reinen Kosten für den Erwerb eines Hauses oder einer Vier-Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern liegen bei 440.000 Euro, hinzu kommen Nebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notar, meist ein Makler. Das summiert sich bei dem genannten Kaufpreis schnell auf etwa 500.000 Euro. Alles in allem also betragen die Gesamtkosten mindestens eine halbe Million Euro – und das ist eher konservativ gerechnet.

100-Prozent-Finanzierung nicht möglich

Nehmen wir wieder unsere mittlere Familie mit zwei Kindern. Die Sparquote privater Haushalte in Deutschland liegt momentan bei knapp zehn Prozent des verfügbaren Einkommens. Wenn die Familie es also schafft, jeden Monat 500 Euro allein für das Haus zu sparen, ist das noch hochgegriffen. Über einen Zeitraum von zehn Jahren kämen so 60.000 Euro zusammen. (Zinsen sind hier außen vor gelassen, die kann man momentan höchstens als Inflationsausgleich miteinbeziehen.)

Sprich: Nach heutigem Stand hätte die Familie aus eigener Kraft gerade einmal die Nebenkosten für den Immobilienkauf zusammen, das Geld für den eigentlichen Kaufpreis müsste sie sich vollständig von der Bank leihen – eine 100-Prozent-Finanzierung. Das ist heute durchaus üblich, früher hingegen rechnete man damit, dass Immobilienkäufer etwa ein Drittel des reinen Kaufpreises als Eigenkapital selbst einbringen mussten.

Um jedoch die genannten 440.000 Euro von der Bank geliehen zu bekommen, legt das Geldinstitut folgendes zugrunde: Die Familie kann als monatliche Rate nicht viel mehr Geld aufbringen, als sie zuvor an Kaltmiete für ihre Wohnung gezahlt hat. Das wären in unserer Rechnung etwa 1.000 Euro. Schließlich kommen beim Haus- oder Wohnungskauf zur monatlichen Kredittilgung auch noch Wohnnebenkosten wie Heizung, Strom oder Müllabfuhr hinzu.

Das Ergebnis ist, dass die Bank der Familie nicht die volle Hypothek gewähren würde, weil sonst die monatliche Belastung zu hoch wäre und das Geldinstitut befürchten müsste, sein Geld nicht zurückzubekommen. Bei niedrigen Zinsen (zwei Prozent) und normaler Tilgung (zwei Prozent) würde die Bank unserer Familie etwa einen Betrag von 300.000 Euro leihen, vielleicht ein bisschen mehr, vielleicht weniger. Das hängt auch von der Immobilie ab, auf die die Hypothek aufgenommen werden soll. Es bleibt eine Lücke von 140.000 Euro, wenn das Haus 440.000 Euro kosten soll. Auch die geplante Eigenheimzulage der Bauministerin würde da nicht wirklich weiterhelfen.

Eine deutsche Mittelschichtsfamilie hat folglich derzeit kaum eine Chance, selbst wenn sie sehr sparsam lebt, aus eigener Kraft ein Haus oder eine Wohnung in mittelguter Lage in einer der großen deutschen Städte zu kaufen. Es sei denn, sie gewinnt a: im Lotto, b: gründet ein Start-up und verkauft es sehr gewinnbringend oder c: sie erbt.

Welche Rolle spielen Erbvermögen im Markt?

Es ist nicht objektiv zu ermitteln, welche Rolle geerbtes oder geschenktes Vermögen momentan auf dem Immobilienmarkt spielt. Man kann nur annehmen, dass es keine geringe ist. Die relevanten Forschungsinstitute haben dazu noch keine Analysen erstellt, weder die Bundesbank, noch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), das Hans-Böckler-Institut, das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln oder das Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg, die wir alle gefragt haben. Es müsste festgestellt werden, wie groß der Anteil von geerbtem oder geschenktem Vermögen ist, das als Eigenkapital in den Immobilienkauf einfließt.

Und noch eine weitere Schlussfolgerung lässt sich aus der Hypothese ziehen: Die hohe Summen an Erben und Schenkungen, die momentan weitergereicht werden, könnten auch das Preisniveau im Immobilienmarkt nach oben treiben. Das DIW hat immerhin konstatiert: "Die im Zuge des Wirtschaftswunders aufgebauten Vermögen werden nun an die Nachkommen weitergegeben." Aus diesen Transfers kämen insgesamt jährlich etwa 50 Milliarden Euro zusammen, die Privathaushalte als zusätzliches Einkommen zur Verfügung stünden. Man darf annehmen, dass dieses Geld momentan zu großen Teilen in Immobilien fließt.